VARANDAS FECHADAS EM APARTAMENTOS: IMPLICAÇÕES

O PROBLEMA DOS APARTAMENTOS COM VARANDAS FECHADAS.

·          Publicado no Jornal Diário Popular - Ipatinga - edição de 23/02/2012

Os apartamentos com varandas são atrativos para a venda. Nada mais agradável que uma varanda. Porém, logo que o proprietário passa a residir no imóvel ele se depara com a questão da segurança (interna ou externa) ou com o desconforto (ventos excessivos, barulho etc.). A solução mais comum dada aos inconvenientes mencionados tem sido o fechamento da varanda, por meio de vidros ou materiais similares. Isso, contudo, poderá se tornar um problema. Por quê?

Grosso modo, fechar uma varanda com vidros implica mudança na fachada dos prédios. A fachada é considerada bem comum. A lei dos condomínios e incorporações proíbe a qualquer condômino “alterar a forma externa da fachada”. A lei civil por sua vez impõe como dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Em assim procedendo, o condômino poderá ser processado pelo condomínio e ser obrigado a demolir a obra realizada na varanda.

Uma forma de contornar estes inconvenientes reside na convocação de uma assembléia de condôminos, com o objetivo de obter  a autorização dos demais co-proprietários para modificar a fachada do prédio. Tal autorização, diz a lei, somente valerá “se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”. Unanimidade, como se sabe, é muito difícil.

Partindo do pressuposto que a autorização para fechar a varanda seja concedida pela Assembléia, nascerá uma nova questão. O fechamento da varanda poderá implicar no aumento da área construída. Isso significa uma alteração do projeto arquitetônico. Pelo menos é assim que pensa a Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana de Belo Horizonte, onde os fiscais têm aplicados multas em progressão que podem  chegar a mais de R$10.000,00 (dez mil reais). Importante alertar que o pagamento da multa não dá ao condômino o direito de  permanecer com sua varanda fechada com vidros.

Acontece que em Belo Horizonte existe a Lei de Parcelamento, Uso e  Ocupação  do Solo que determina não computar para efeito de cálculo do  Coeficiente de Aproveitamento “ as varandas abertas - situadas em unidades residenciais - que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam”.

Em Ipatinga não temos ainda a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, todavia a cidade vive sob o império do TAC (Termo de Ajuste de Conduta), assinado pelo Prefeito Robson em Abril de 2010. O TAC determina em seu item 12.7 que: “para efeito de cálculo do coeficiente de aproveitamento - CA - não serão computados... varandas até 10% da área da unidade, desde que seu perímetro fechado não ultrapasse em 1 vez o perímetro aberto da mesma”. Isso pode configurar futuros problemas aos proprietários de apartamentos com varandas?

Importante destacar que a Lei de Parcelamento, Uso e ocupação do Solo perfaz uma das leis complementares ao Plano Diretor. Seu projeto, no todo, até o momento, permanece desconhecido da população. Penso que o momento é oportuno para que o GTA (Grupo de Trabalho Ampliado) provoque essa discussão com o Grupo Executivo.

Jorge Ferreira S. Filho. Advogado. Professor universitário. Membro da Comissão de Urbanismo da OAB/MG. E-mail professorjorge1@hotmail.com

EXEMPLO DE CIDADÃO - HÉLIO PORTELA

PARABÉNS, CIDADÃO HÉLIO PORTELA

·         Publicado pelo Jornal Diário do Aço - Ipatinga - edição de 26/02/2012, página 4

O jornal Diário do Aço noticiou ontem que a obra destinada a abrigar o Laboratório de Análise Ambiental da Promotoria de Defesa do Meio Ambiente foi embargada. A decisão foi proferida no bojo de uma ação popular interposta pelo cidadão Hélio Portela.

Como se sabe a ação popular é uma garantia constitucional (art. 5º, LXXIII). A lei que regulamenta esta ação diz que “qualquer cidadão” é parte legítima para mover uma ação popular. Para a lei, a prova da cidadania deve ser feita “com o título eleitoral, ou com o documento que a ele corresponda”. O interessante na ação popular é o seu objeto, ou seja, aquilo que se pede em juízo. Diz a Constituição que esta ação se presta para pleitear a anulação de atos lesivos ao patrimônio público, tais como lesão ao meio ambiente, à moralidade administrativa e ao patrimônio histórico e cultural.

Não estranhe o leitor a semelhança entre os objetivos da Ação Popular e o da Ação Civil Pública. Esta é função institucional do Ministério Público. Em outras palavras, o Ministério Público tem o dever de promover “a ação civil pública, para a proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos” (Artigo 129, III da Constituição Federal).

Ora, ao leigo, a primeira impressão gerada é que o Ministério Público “dormiu no ponto”, caso contrário não haveria a necessidade de o cidadão Hélio Portela ter deflagrado esta ação popular em Ipatinga.

Soam estranhas ainda são as palavras atribuídas ao Promotor Público responsável pela defesa da moralidade e do meio ambiente. Segundo o jornal, o promotor teria dito que não cabe ao MP “a atividade executiva de fiscalização de obras e alvarás”. Isso se revela em plena contradição com os fatos, pois na Ação Civil Pública que embargou várias obras em Ipatinga, o MP demonstrou ser detalhista e com preciosismo fundamentou os pedidos de anulação de vários alvarás, referindo-se, até, ao grau de escolaridade de servidores públicos.

Sem dúvida, a atuação do MP deve ser assim mesmo: combativa, detalhista, incisiva, destemida e corajosa. A sociedade brasileira deve muito à atuação destemida e apaixonada dos promotores públicos. Tudo na proteção ao bem comum. Todavia, a atuação do MP deve ser geral, ou seja, para todos, inclusive para obras que se destinam a acolher instalações do próprio MP.

Surpreendeu-me ainda dizer a nota do MP que “são notórias as tentativas de constrangimento direcionadas a um dos promotores de Justiça de Ipatinga”. Ora, o Ministério Público é uma instituição. Não há confundi-la com a pessoa daquele que exerce o cargo de promotor público.  O MP, felizmente, no Brasil, é uma instituição que goza de grande credibilidade e isso deve ser mantido para a segurança do Estado Democrático de Direito.

Penso que, no final, se o pedido principal da ação popular for julgado procedente não configurará isso tentativa de constrangimento, mas, uma mácula à instituição.  Isso não será  bom para ninguém.

Parabéns Hélio Portela. Cidadão não é aquele que tem título de eleitor, mas a pessoa que participa das coisas de sua sociedade. Parabéns ao Judiciário; imparcial.

Jorge Ferreira S. Filho. Advogado - Articulista. E-mail professorjorge1@hotmail.com

SUCESSÃO - 1 - CONCEITOS BÁSICOS

OS POLÊMICOS PODERES DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA - ANÁLISE DO TEXTO CONSTITUCIONAL

OS POLÊMICOS PODERES DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA - ANÁLISE DO TEXTO CONSTITUCIONAL - ARTIGO DE MINHA AUTORIA PUBLICADO NO DIÁRIO POPULAR EM 09 FEV 2012

 http://www.diariopopularmg.com.br/mat_vis.aspx?cd=20864