VARANDAS FECHADAS EM APARTAMENTOS: IMPLICAÇÕES

O PROBLEMA DOS APARTAMENTOS COM VARANDAS FECHADAS.

·          Publicado no Jornal Diário Popular - Ipatinga - edição de 23/02/2012

Os apartamentos com varandas são atrativos para a venda. Nada mais agradável que uma varanda. Porém, logo que o proprietário passa a residir no imóvel ele se depara com a questão da segurança (interna ou externa) ou com o desconforto (ventos excessivos, barulho etc.). A solução mais comum dada aos inconvenientes mencionados tem sido o fechamento da varanda, por meio de vidros ou materiais similares. Isso, contudo, poderá se tornar um problema. Por quê?

Grosso modo, fechar uma varanda com vidros implica mudança na fachada dos prédios. A fachada é considerada bem comum. A lei dos condomínios e incorporações proíbe a qualquer condômino “alterar a forma externa da fachada”. A lei civil por sua vez impõe como dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Em assim procedendo, o condômino poderá ser processado pelo condomínio e ser obrigado a demolir a obra realizada na varanda.

Uma forma de contornar estes inconvenientes reside na convocação de uma assembléia de condôminos, com o objetivo de obter  a autorização dos demais co-proprietários para modificar a fachada do prédio. Tal autorização, diz a lei, somente valerá “se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”. Unanimidade, como se sabe, é muito difícil.

Partindo do pressuposto que a autorização para fechar a varanda seja concedida pela Assembléia, nascerá uma nova questão. O fechamento da varanda poderá implicar no aumento da área construída. Isso significa uma alteração do projeto arquitetônico. Pelo menos é assim que pensa a Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana de Belo Horizonte, onde os fiscais têm aplicados multas em progressão que podem  chegar a mais de R$10.000,00 (dez mil reais). Importante alertar que o pagamento da multa não dá ao condômino o direito de  permanecer com sua varanda fechada com vidros.

Acontece que em Belo Horizonte existe a Lei de Parcelamento, Uso e  Ocupação  do Solo que determina não computar para efeito de cálculo do  Coeficiente de Aproveitamento “ as varandas abertas - situadas em unidades residenciais - que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam”.

Em Ipatinga não temos ainda a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, todavia a cidade vive sob o império do TAC (Termo de Ajuste de Conduta), assinado pelo Prefeito Robson em Abril de 2010. O TAC determina em seu item 12.7 que: “para efeito de cálculo do coeficiente de aproveitamento - CA - não serão computados... varandas até 10% da área da unidade, desde que seu perímetro fechado não ultrapasse em 1 vez o perímetro aberto da mesma”. Isso pode configurar futuros problemas aos proprietários de apartamentos com varandas?

Importante destacar que a Lei de Parcelamento, Uso e ocupação do Solo perfaz uma das leis complementares ao Plano Diretor. Seu projeto, no todo, até o momento, permanece desconhecido da população. Penso que o momento é oportuno para que o GTA (Grupo de Trabalho Ampliado) provoque essa discussão com o Grupo Executivo.

Jorge Ferreira S. Filho. Advogado. Professor universitário. Membro da Comissão de Urbanismo da OAB/MG. E-mail professorjorge1@hotmail.com